Kurzzeitvermietung in Varna und an der Küste verwalten
Wir übernehmen Wohnungen in Varna und an der Küste und verwalten sie das ganze Jahr — die Inserate, die Preise, die Gäste, die Reinigung und die Abrechnung. Die sechs eigenen Wohnungen, die wir am Goldstrand betreiben, sind unser Nachweis. Wenn Sie eine Immobilie besitzen und die Einnahmen lieber ohne die tägliche Arbeit hätten, ist das unser Geschäft.
Zahlen aus unserem eigenen Airbnb-Profil als Superhost, Stand September 2026. Wir zeigen Ihnen lieber die Zahlen, als uns mit Adjektiven zu beschreiben.
Seit dem 20. Mai 2026 muss jedes Kurzzeit-Inserat in der EU eine Registriernummer tragen, und die Plattformen nehmen Inserate ohne sie herunter. Alle sechs unserer Wohnungen stehen im öffentlichen Tourismusregister der Gemeinde Varna, und das Unternehmen ist umsatzsteuerlich registriert. Ihre Immobilie ebenso weit zu bringen, ist das Erste, was wir tun.
- Arc Stay 212943-П
- Arc Stay 292271-П
- Arc Stay 332273-П
- Arc Stay 362269-П
- Arc Stay 562272-П
- Arc Stay 572270-П
Jede dieser Nummern lässt sich im öffentlichen Register der Gemeinde nachschlagen. USt-IdNr. BG207449829
Was das Gesetz verlangt, Schritt für Schritt →Alles zwischen dem Gast und den Schlüsseln
Inserate und Marketing
- Airbnb und Booking.com
- Direktbuchungen
- Fotografie und Texte
- Optimierung der Inserate
Erträge
- Dynamische und saisonale Preise
- Auslastungssteuerung
- Aktionen
- Preisvergleich mit dem Markt
Gäste
- Anfragen und Korrespondenz
- An- und Abreise
- Betreuung während des Aufenthalts
- Bewertungen
Die Immobilie
- Reinigung zwischen den Aufenthalten
- Koordination der Instandhaltung
- Wäsche und Verbrauchsmaterial
- Qualitätskontrollen
Was es kostet und was Sie bekommen
- Gebühr
- 40 % inkl. USt. der Übernachtungseinnahmen ohne USt. und nach Abzug der Provisionen der Plattformen.Arc Stay ist umsatzsteuerlich registriert: Ohne USt. beträgt die Gebühr 33,33 %, mit 20 % USt. darauf sind es 40 %. Für einen privaten Eigentümer sind 40 % der tatsächliche Preis — wir nennen ihn hier, statt ihn der Rechnung zu überlassen.
- Inklusive
- Die Registrierung der Immobilie bei der Gemeinde, die Fotos, Reinigung und Wäsche zwischen den Gästen sowie alles oben Aufgeführte.
- Zum Start
- €0. Auch die Registrierungsgebühr der Gemeinde übernehmen wir.
- Auszahlungen
- Die Plattformen zahlen an uns. Wir überweisen Ihren Anteil mit einer Monatsabrechnung bis zum 15. des Folgemonats.
- Laufzeit
- Mindestens 6 Monate, danach ein Monat Kündigungsfrist.
- Eigennutzung
- Bis zu 14 Tage im Jahr, mindestens 30 Tage im Voraus angemeldet. Im Juli und August gegen die Provision, die wir für diese Nächte erhalten hätten.
Was für Sie übrig bleibt
Eine Schätzung für ein Jahr. Wir zeigen ein schwaches neben einem starken Jahr, weil die Daten zu Varna fast um das Doppelte auseinanderliegen — und die Saisons ebenso.
| Schwaches Jahr | Mittel | Starkes Jahr | |
|---|---|---|---|
| Von Gästen bezahlt | €6.000 | €11.700 | €14.700 |
| USt. auf die Übernachtungen (9 %) | −€500 | −€1.000 | −€1.200 |
| Provision der Plattformen | −€1.000 | −€1.900 | −€2.400 |
| Unsere Gebühr (40 % inkl. USt.) | −€1.800 | −€3.500 | −€4.500 |
| Für Sie, pro Jahr | €2.700 | €5.300 | €6.600 |
| Durchschnittlicher Monat | €230 | €440 | €550 |
Am Goldstrand kommt etwa die Hälfte der Jahreseinnahmen im Juli und August, von Oktober bis April etwa ein Fünftel. Der Durchschnittsmonat ist nicht der Monat, den Sie im Winter sehen.
Die Beträge verstehen sich vor Kurtaxe und der Steuer auf Ihr Einkommen sowie vor Strom, Wasser, Hausgeld und Reparaturen.
Mittel und stark: ein Modell auf Basis der Preise unserer sechs Wohnungen am Goldstrand; 2026 ist unsere erste volle Saison, daher ein Modell und keine Bilanz. Schwaches Jahr: was ein durchschnittliches bulgarisches Inserat einbringt (€450–550 im Monat, Investropa). Provision der Plattformen: etwa 16 %.
Für ein Studio oder eine größere Immobilie rechnen wir gesondert mit Ihnen.
Fünf Schritte, beginnend mit einem Gespräch
- 01
Erzählen Sie uns von der Immobilie
Lage, Größe und ob sie bereits vermietet wird. Das Formular unten genügt für den Anfang.
- 02
Wir schätzen ein, was sie einbringen kann
Wir sehen uns die Immobilie an, ihre Lage, die Nachfrage über die Saison und was der Betrieb erfordern würde. Sie bekommen eine klare Antwort — auch dann, wenn wir sie für nicht lohnend halten.
- 03
Wir bereiten sie vor
Fotografie, Inserate auf allen Kanälen, Preisstrategie und die operative Einrichtung — Schlüssel, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial.
- 04
Wir betreiben sie
Buchungen, Gäste, Reinigung, Instandhaltung und Bewertungen. Sie sind nicht mehr die Person, der der Gast um Mitternacht schreibt.
- 05
Sie bekommen Geld und Bericht
Klare Monatsabrechnungen: was gebucht wurde, was es eingebracht hat, was es gekostet hat und was ansteht.
Was Eigentümer uns fragen
Was bekomme ich tatsächlich?
Das hängt von Lage und Größe ab — der Rechner oben zeigt ein schwaches wie ein starkes Jahr. Offen gesagt: In einem schwachen Jahr kann eine Wohnung in der Stadt etwa so viel bringen wie eine Langzeitvermietung, eine im Ferienort auch weniger. Den Unterschied machen die guten Saisons, in der Stadt auch der Winter.
Wer zahlt die Provision von Airbnb und Booking.com?
Wir. Gastgeber auf den Plattformen sind wir, daher wird ihre Provision aus unseren Einnahmen bezahlt, und unsere Gebühr wird nicht darauf berechnet. Aus demselben Grund müssen Sie sich wegen dieser Provisionen nicht nach Art. 97a des bulgarischen Umsatzsteuergesetzes registrieren.
Was bleibt für mich zu tun?
Den Verwaltungsvertrag unterschreiben — er gibt uns das Recht, die Immobilie zu registrieren und zu vermieten — und uns Zugang verschaffen. Strom, Wasser, Hausgeld und Reparaturen bleiben bei Ihnen; alles andere aus der Liste der Leistungen ist unsere Aufgabe.
Muss die Immobilie registriert sein?
Ja. Ohne Registrierung bei der Gemeinde darf sie überhaupt nicht online angeboten werden. Die Registrierung übernehmen wir, ebenso ihre Gebühr.
Was passiert im Winter?
In Varna kommen das ganze Jahr Gäste, und wir nehmen weiter Buchungen an. An der Küste bringen Oktober bis April etwa ein Fünftel der Jahreseinnahmen: Wir halten den Kalender offen, soweit es Nachfrage gibt, und die Immobilie wird regelmäßig kontrolliert, damit im Mai keine Überraschung auf Sie wartet.
Kann ich die Wohnung selbst nutzen?
Ja — bis zu 14 Tage im Jahr, wenn Sie uns mindestens 30 Tage vorher Bescheid geben, damit wir die Daten überall sperren. Im Juli und August gegen die Provision, die wir für diese Nächte erhalten hätten.
Wann bekomme ich mein Geld, und was sehe ich?
Bis zum 15. des Folgemonats, mit einer Monatsabrechnung über die Buchungen des Monats.
Wie endet der Vertrag?
Nach der Mindestlaufzeit von 6 Monaten mit einem Monat Kündigungsfrist.
Nehmen Sie jede Immobilie?
Nein. Wir schätzen zuerst ein, was sie einbringen kann, und sagen es Ihnen offen — auch wenn wir meinen, dass es sich nicht lohnt. Der Rechner gilt für Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern; für ein Studio oder eine größere Immobilie rechnen wir gesondert.
Wie wird versteuert, was ich erhalte?
Das hängt von Ihrer Situation und vom Vertrag mit uns ab — eine Frage für Ihren Steuerberater, und eine, die sich vor der Unterschrift zu stellen lohnt.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie
Ein paar Angaben jetzt bedeuten, dass es im ersten Gespräch darum geht, was Ihre Immobilie einbringen könnte, und nicht darum, was sie ist.