Eine Verwaltungsfirma nimmt einen Teil der Einnahmen. Die Frage ist, welchen und wofür. Hier ist die Rechnung für eine Wohnung in Varna mit unserer Gebühr — 40 % inkl. Umsatzsteuer — und denselben Zahlen wie in unserem Rechner, dazu die Arbeit, die bei Ihnen bleibt, wenn Sie selbst verwalten.
1Kurz gesagt
Was dem Eigentümer im Durchschnittsmonat bleibt, Wohnung in Varna, mittleres Jahr:
| Selbst | Mit Arc Stay | Unterschied | |
|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | €730 | €410 | €320 |
| 2 Schlafzimmer | €1.120 | €630 | €490 |
Bei einem Schlafzimmer beträgt der Unterschied etwa €320 im Monat, €3.800 im Jahr. So viel ist die Arbeit aus Abschnitt 4 wert: Wenn Sie sie selbst machen, bleibt es bei Ihnen. Die Spalte „Selbst“ versteht sich vor Reinigung und Wäsche, die in unserer Gebühr enthalten sind.
2Die Rechnung Zeile für Zeile
Wohnung mit einem Schlafzimmer in Varna, mittleres Jahr:
| Selbst | Mit Arc Stay | |
|---|---|---|
| Von den Gästen bezahlt | €10.700 | €10.700 |
| USt. auf die Übernachtungen (9 %) | — | −€900 |
| Provision der Plattformen | −€1.700 | −€1.700 |
| USt. auf die Provision, Art. 97a (20 %) | −€300 | — |
| Verwaltungsgebühr (40 % inkl. USt.) | — | −€3.200 |
| Reinigung und Wäsche | auf Ihre Kosten | enthalten |
| Für den Eigentümer, pro Jahr | €8.700 | €4.900 |
| Durchschnittsmonat | €730 | €410 |
3Warum sich die Spalten um mehr als die Gebühr unterscheiden
- Umsatzsteuer auf die Übernachtungen. Ein Eigentümer ohne umsatzsteuerliche Registrierung berechnet keine. Arc Stay ist registriert, daher tragen unsere Übernachtungen 9 %, im Preis enthalten.
- Umsatzsteuer nach Art. 97a. Airbnb und Booking.com rechnen aus dem Ausland ab, daher muss sich ein nicht registrierter Eigentümer nach Art. 97a registrieren und 20 % auf ihre Provision zahlen. Für ein registriertes Unternehmen wie unseres ist diese Umsatzsteuer abziehbar.
- Dieselbe Auslastung und derselbe Preis. Die Rechnung nimmt an, dass Sie allein so viel erreichen wie eine Firma. Wenn eine Firma sagt, sie schaffe mehr, fragen Sie nach den Zahlen, die das belegen — dieselbe Frage müssen auch wir Ihnen beantworten.
4Was Sie übernehmen, wenn Sie selbst verwalten
- die Inserate, Fotos und Tagespreise auf Airbnb und Booking.com;
- die Nachrichten mit Gästen — vor, während und nach dem Aufenthalt, auch abends;
- Schlüssel oder Check-in bei jeder Anreise;
- Reinigung und Wäsche nach jeder Abreise, oder jemanden, den Sie dafür bezahlen;
- die Meldung jedes Gastes im ESTI-System binnen 24 Stunden;
- die Umsatzsteuererklärungen nach Art. 97a, die Kurtaxe bis zum 15. des Folgemonats und die Jahreserklärung bis zum 30. Januar;
- Schäden und Reparaturen zwischen zwei Gästen.
Was das Gesetz genau verlangt, steht im Leitfaden für Eigentümer.
5Wann sich Selbstverwaltung lohnt
- Sie wohnen in oder bei Varna und haben an An- und Abreisetagen Zeit.
- Sie haben eine Wohnung, und Nachrichten von Gästen belasten Sie nicht.
- Sie haben schon jemanden, dem Sie die Reinigung anvertrauen.
Dann gehört der Unterschied aus der Tabelle Ihnen, und er ist ehrlich verdient.
6Wann sich eine Verwaltungsfirma lohnt
- Sie wohnen in einer anderen Stadt oder im Ausland.
- Sie haben in der Hochsaison keine Zeit für Gäste, Reinigung und Schlüssel.
- Sie möchten, dass Registrierung, ESTI und die Steuererklärungen zu den Übernachtungen Sache eines anderen sind.
7Was Sie jede Verwaltungsfirma fragen sollten
| Frage | Unsere Antwort |
|---|---|
| Worauf wird die Gebühr berechnet? | Auf die Übernachtungseinnahmen ohne Umsatzsteuer und nach Abzug der Plattformprovision. |
| Ist der Prozentsatz inkl. Umsatzsteuer? | Ja: 40 % inkl. USt., 33,33 % ohne. |
| Ist die Reinigung enthalten? | Ja — Reinigung, Wäsche und die Fotos. |
| Wie lang ist die Mindestlaufzeit? | 6 Monate, danach ein Monat Kündigungsfrist. |
| Wer wird bezahlt, und wann erhalten Sie Ihren Anteil? | Die Plattformen zahlen an uns; Ihren Anteil überweisen wir mit einer Monatsabrechnung bis zum 15. |
| Welche Zahlen belegen, dass sie mehr erreicht? | 2026 ist unsere erste volle Saison. Wir zeigen Ihnen ein Modell, keinen Bericht, und sagen, was was ist. |
8Die Rechnung für Ihre Wohnung
Der Rechner auf der Seite für Eigentümer zeigt, was Ihnen mit uns in einem schwachen, mittleren und starken Jahr bleibt, und was eine Wohnung in Varna wirklich einbringt erklärt, woher die Zahlen kommen.