Was das Gesetz verlangt, bevor Ihre Wohnung den ersten Gast aufnimmt

1Die Registrierung der Immobilie

Eine Wohnung, die an Touristen vermietet wird, wird bei der Gemeinde als „Gästeapartment“ registriert — eine Kategorie, die registriert und nicht mit Sternen klassifiziert wird. Solange sie nicht registriert ist, darf sie überhaupt nicht online angeboten werden: nicht auf Airbnb, nicht auf Booking.com und nicht auf einer eigenen Website (Art. 113 des bulgarischen Tourismusgesetzes).

• Den Antrag stellt bei der Gemeinde Varna, wer die Gäste tatsächlich beherbergen wird.
• Die Gebühr beträgt einmalig €10,23 pro Bett.
• Das Verfahren dauert etwa sieben Tage.
• In Varna ist die Registrierung unbefristet.
• Sie erhalten eine eindeutige Nummer, die im öffentlichen Register steht: regtourist.uslugi.io/search-public-register

Eine Wohnung in einem Gebäude mit einer touristischen Apartmentanlage kann eigenständig registriert werden, wenn sie nicht zur klassifizierten Kapazität der Anlage gehört (Art. 128 Abs. 3 Tourismusgesetz) — in den Ferienorten eine häufige Situation.

2Wer ist der Betreiber: Sie oder eine Verwaltungsfirma

Registriert wird auf den Namen dessen, der die Gäste tatsächlich beherbergt — des Betreibers. Er trägt die unten beschriebenen Pflichten für das Gästeregister, ESTI und die Kurtaxe.

Wenn Sie selbst vermieten, sind Sie der Betreiber. Übernimmt das eine Verwaltungsfirma, stellt sie den Antrag und legt ein Dokument bei, das ihr das Recht zur Nutzung der Immobilie gibt — in der Regel einen von Ihnen unterzeichneten Nutzungs- oder Verwaltungsvertrag. Ohne ein solches Dokument kann die Firma nicht als Betreiber Ihrer Immobilie registriert werden, und die Registrierung muss auf Ihren Namen lauten.

Vereinbaren Sie auch schriftlich, wer die Auszahlungen der Plattformen erhält: Davon hängt ab, wer die Einkünfte erklärt (Abschnitt 6).

3Die Nummer in jedem Inserat

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028: Jedes Inserat für Kurzzeitvermietung in der EU muss die Registriernummer der Immobilie tragen. Die Plattformen prüfen die Nummern und entfernen Inserate ohne gültige Nummer.

In der Praxis wird die Nummer der Gemeinde in den Einstellungen jedes Inserats eingetragen — auf Airbnb, auf Booking.com und überall sonst — genau so geschrieben wie im Register.

Die Gemeinde Varna hat am 20. Mai 2026 öffentlich daran erinnert, dass Kurzzeitvermietung ohne Registrierung ein Verstoß ist, und hat am Goldstrand bereits gemeinsame Kontrollen mit der Verbraucherschutzkommission, der Steuerbehörde, dem Gesundheitsamt und der Polizei durchgeführt.

4Gästeregister und ESTI

Jeder Gast wird bei der Ankunft in das Beherbergungsregister eingetragen, und die Daten werden innerhalb von 24 Stunden an ESTI übermittelt, das bulgarische Einheitliche Tourismusinformationssystem.

Für Gäste von außerhalb der EU werden zusätzlich die Daten übermittelt, die das bulgarische Ausländergesetz verlangt.

Diese Pflicht liegt beim Betreiber. Fehlt das Register oder unterbleibt die Meldung an ESTI, droht ein Bußgeld (Art. 213 Tourismusgesetz).

5Kurtaxe

Für jede Übernachtung fällt eine Kurtaxe an. Sie wird vom Betreiber geschuldet — in der Regel ist sie im Preis für den Gast enthalten — und bis zum 15. des Folgemonats an die Gemeinde abgeführt. Die Jahreserklärung ist bis zum 30. Januar fällig.

Den Satz legt die Gemeinde nach Art und Kategorie der Unterkunft fest.

In Varna beträgt er für registrierte Unterkünfte (Klasse В), zu denen Gästeapartments gehören, €0,26 pro Person und Nacht — in der ganzen Gemeinde gleich, auch am Goldstrand (Art. 56 Abs. 6 der Verordnung der Gemeinde Varna über die örtlichen Steuern): varna.obshtini.bg/doc/345772

6Steuer auf die Einkünfte

Welches Regime gilt, hängt von Ihrem Fall ab. Am häufigsten begegnen uns zwei:

• Patentsteuer — ein fester Jahresbetrag pro Zimmer. Sie ist möglich, wenn die Immobilie registriert ist, höchstens 20 Zimmer hat, weniger als €51.130 im Jahr umsetzt und Sie nicht umsatzsteuerlich registriert sind (eine Registrierung nach Art. 97a aus Abschnitt 7 zählt dabei nicht). Etwa €13 bis €128 pro Zimmer und Jahr, je nach Ort und Kategorie.
• Besteuerung als Einzelunternehmer — 15 % auf den Gewinn, wenn die Voraussetzungen für die Patentsteuer nicht erfüllt sind.

Die Besteuerung als gewöhnliche Mieteinkünfte gilt nur in engen Fällen und sollte nicht einfach angenommen werden.

Wenn Sie nicht in Bulgarien steuerlich ansässig sind, kann das Regime abweichen, und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Bulgarien und Ihrem Land spielt eine Rolle.

Das ist der Teil, den Sie am ehesten mit einem Steuerberater klären sollten — vor der ersten Buchung, nicht nach der ersten Steuererklärung.

7Umsatzsteuer auf die Provision der Plattformen (Art. 97a)

Airbnb und Booking.com sind ausländische Unternehmen, und ihre Provision ist eine Leistung, die Sie in Bulgarien empfangen. Ein Eigentümer, der nicht umsatzsteuerlich registriert ist und diese Provision zahlt, muss sich daher nach Art. 97a des bulgarischen Umsatzsteuergesetzes registrieren und selbst 20 % Umsatzsteuer darauf abführen.

Die Registrierung nach Art. 97a macht Sie nicht für alles umsatzsteuerpflichtig — sie gilt nur für diese Leistungen. Sie zu übersehen ist aber die häufigste Überraschung für Eigentümer, die selbst vermieten.

8Was die Steuerbehörde von den Plattformen erfährt (DAC7)

Jedes Jahr melden die Plattformen Daten über ihre Gastgeber, und diese erreichen die bulgarische Nationale Agentur für Einnahmen: die Einkünfte aus jedem Inserat und das Bankkonto, auf das sie ausgezahlt wurden. Wohnen Sie in einem anderen EU-Land, erhält auch dieses die Daten. Fehlen einer Plattform Ihre Steuerdaten, kann sie Auszahlungen zurückhalten, bis Sie sie nachreichen.

In der Praxis heißt das: Die Steuerbehörde weiß bereits, was Sie über Airbnb und Booking.com erhalten haben. Erklären Sie es so, dass die Zahlen übereinstimmen.

9Das Gebäude und die Nachbarn

Nach der Rechtslage vom September 2026 brauchen Sie für die Kurzzeitvermietung weder die Zustimmung Ihrer Nachbarn noch die der Eigentümergemeinschaft. Vorschläge, eine solche Zustimmung zu verlangen, gab es, beschlossen wurde keiner.

Die Eigentümerversammlung kann jedoch für gewerblich genutzte Einheiten höhere Beiträge zu den Gemeinschaftskosten festlegen (Art. 51 des bulgarischen Wohnungseigentumsverwaltungsgesetzes). Und die Pflicht, die übrigen Bewohner nicht zu stören (Art. 6), ist die Klausel, auf die sich Nachbarn tatsächlich berufen — klare Hausregeln für Gäste schützen deshalb auch Sie.

10Kurz zusammengefasst