Die ehrliche Antwort: Es hängt vom Jahr ab, und in einem schwachen kann es ungefähr so viel sein wie eine Langzeitmiete. Hier sind die Zahlen für Varna und den Goldstrand nach allem, was von der Zahlung der Gäste abgeht — Umsatzsteuer, Provision der Plattformen und Verwaltungsgebühr. Es sind Schätzungen, kein Versprechen, und sie sind genau so gerechnet wie in unserem Rechner.
1Kurz gesagt: Varna
Was dem Eigentümer im Durchschnittsmonat nach Umsatzsteuer, Provision und unserer Gebühr bleibt, vor Nebenkosten und Einkommensteuer:
| Schwaches Jahr | Mittel | Stark | Langzeitmiete | |
|---|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | €290 | €410 | €530 | €250–320 |
| 2 Schlafzimmer | €470 | €630 | €810 | €400–500 |
In einem schwachen Jahr bleiben bei einer Wohnung mit einem Schlafzimmer etwa €290 im Monat — ungefähr so viel wie eine Langzeitmiete. Der Unterschied entsteht im mittleren und im starken Jahr: €410 und €530.
2Woher die Zahlen kommen
Preis pro Nacht: €65 für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer (Median für Varna, Airbtics, März 2026) und €101 für zwei Schlafzimmer (Doorstep, Airbnb, März 2026).
Auslastung: Die Datenanbieter liegen für Varna fast um das Doppelte auseinander — 33 % laut AirROI (September 2026) und 58 % laut Airbtics (März 2026). Sie zählen unterschiedliche Inserate über unterschiedliche Zeiträume, und keiner von beiden ist „der richtige“. Deshalb wählen wir nicht eine Zahl: Das schwache Jahr ist die niedrigere Schätzung, das starke die höhere, und das mittlere liegt dazwischen, bei 45 %.
Der Jahresumsatz ist Preis mal 365 Nächte mal Auslastung. Für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer im mittleren Jahr sind das etwa €10.700, von den Gästen bezahlt.
3Was von der Zahlung der Gäste abgeht
- Umsatzsteuer auf die Übernachtungen, 9 %. Sie steckt im Preis, den der Gast zahlt, ist also 9/109 davon und nicht 9 % obendrauf. Sie fällt an, wenn der Betreiber umsatzsteuerlich registriert ist, wie Arc Stay.
- Die Provision der Plattformen — etwa 16 % dessen, was die Gäste zahlen. Ab dem 13. Oktober 2026 nimmt Airbnb von Gastgebern im EWR 15,5 %, Booking.com 15 % plus 1,1–3,1 % für die Zahlungsabwicklung.
- Die Verwaltungsgebühr. Unsere beträgt 40 % inkl. Umsatzsteuer (33,33 % ohne), auf das, was nach Umsatzsteuer und Provision bleibt — nie auf die Steuer.
Ein Beispiel: Wohnung mit einem Schlafzimmer in Varna, mittleres Jahr.
| Pro Jahr | |
|---|---|
| Von den Gästen bezahlt | €10.700 |
| USt. auf die Übernachtungen (9 %) | −€900 |
| Provision der Plattformen | −€1.700 |
| Verwaltungsgebühr (40 % inkl. USt.) | −€3.200 |
| Für den Eigentümer | €4.900 |
| Durchschnittsmonat | €410 |
Wenn Sie selbst verwalten, bleibt die Gebühr bei Ihnen, und ohne umsatzsteuerliche Registrierung tragen Ihre Übernachtungen keine Umsatzsteuer. Bei Ihnen bleibt aber auch die Arbeit: Nachrichten mit Gästen, Reinigung nach jedem Aufenthalt, Preise Tag für Tag und die Meldung jedes Gastes im ESTI-System binnen 24 Stunden. Was das Gesetz sonst verlangt, steht im Leitfaden für Eigentümer.
4Was diese Zahlen nicht enthalten
Alle Beträge verstehen sich vor den Kosten, die beim Eigentümer bleiben:
- Strom, Wasser, Internet und Heizung — bei einer Langzeitmiete zahlt sie meist der Mieter, bei Kurzzeitgästen zahlen Sie;
- das Hausgeld — die Eigentümerversammlung kann für gewerblich genutzte Wohnungen ein höheres festlegen;
- Reparaturen und Abnutzung der Möbel, die bei kurzen Aufenthalten schneller ist;
- die Kurtaxe für jede Nacht;
- die Steuer auf Ihr Einkommen — Pauschalsteuer oder 15 % als Einzelunternehmer, je nach Fall.
Deshalb kann Kurzzeitvermietung in einem schwachen Jahr nicht so viel wie eine Langzeitmiete einbringen, sondern weniger.
5Goldstrand: eine andere Rechnung
Im Ferienort entscheidet die Saison alles: Etwa die Hälfte des Jahresumsatzes kommt im Juli und August, Oktober bis April bringen etwa ein Fünftel. Deshalb rechnen wir hier nicht Preis mal Auslastung, sondern mit dem Jahresumsatz. Durchschnittsmonat für den Eigentümer:
| Schwaches Jahr | Mittel | Stark | |
|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | €230 | €440 | €550 |
| 2 Schlafzimmer | €330 | €650 | €820 |
Das mittlere und das starke Jahr sind ein Modell auf Grundlage der Preise unserer sechs Wohnungen am Goldstrand. 2026 ist unsere erste volle Saison, deshalb ist es ein Modell und kein Bericht. Das schwache Jahr ist, was das durchschnittliche Inserat in Bulgarien einbringt — €450–550 im Monat laut Investropa.
Hier ist „Durchschnittsmonat“ die irreführendste Zahl des Artikels: Ein Wintermonat im Ferienort liegt weit darunter.
6Wann sich Kurzzeitvermietung nicht lohnt
- Wenn Ihre Wohnung näher am schwachen Jahr liegt als am mittleren. Dann verdienen Sie so viel wie mit einer Langzeitmiete, bei mehr Arbeit und mehr Risiko.
- Wenn Sie jeden Monat denselben Betrag brauchen. Eine Langzeitmiete zahlt gleichmäßig, Kurzzeitvermietung ungleichmäßig, vor allem im Ferienort.
- Wenn Sie die Wohnung im Juli und August selbst nutzen möchten — genau in den Monaten, die am meisten einbringen.
Wenn einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, sagen wir es Ihnen im Beratungsgespräch.
7Die Rechnung für Ihre Wohnung
Der Rechner auf der Seite für Eigentümer zeigt dieselben Zahlen für Ihre Größe und Lage. Für ein Studio, eine größere Wohnung oder eine bestimmte Adresse rechnen wir gesondert. Was Ihnen bei Selbstverwaltung bliebe, steht in selbst auf Airbnb oder mit einer Verwaltungsfirma.