Răspunsul cinstit este că depinde de an, iar într-unul slab poate fi cam cât o chirie pe termen lung. Aici sunt cifrele pentru Varna și Nisipurile de Aur după tot ce se scade din ce plătesc oaspeții — TVA, comisionul platformelor și taxa de administrare. Sunt estimări, nu o promisiune, și sunt calculate exact ca în calculatorul nostru.
1Pe scurt: Varna
Cât rămâne proprietarului într-o lună medie după TVA, comisioane și taxa noastră, înainte de facturi și impozitul pe venit:
| An slab | Mediu | Bun | Chirie pe termen lung | |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitor | €290 | €410 | €530 | €250–320 |
| 2 dormitoare | €470 | €630 | €810 | €400–500 |
Într-un an slab, un apartament cu un dormitor lasă în jur de €290 pe lună — cam cât o chirie pe termen lung. Diferența apare în anul mediu și în cel bun: €410 și €530.
2De unde vin cifrele
Prețul pe noapte: €65 pentru un apartament cu un dormitor (mediana pentru Varna, Airbtics, martie 2026) și €101 pentru două dormitoare (Doorstep, Airbnb, martie 2026).
Gradul de ocupare: furnizorii de date pentru Varna diferă aproape de două ori — 33% după AirROI (septembrie 2026) și 58% după Airbtics (martie 2026). Numără anunțuri diferite, pe perioade diferite, și niciunul nu este „cel corect”. De aceea nu alegem o singură cifră: anul slab este estimarea mai mică, anul bun cea mai mare, iar cel mediu este între ele, la 45%.
Venitul pe un an este prețul înmulțit cu 365 de nopți și cu gradul de ocupare. Pentru un apartament cu un dormitor, într-un an mediu, înseamnă în jur de €10.700 plătiți de oaspeți.
3Ce se scade din ce plătesc oaspeții
- TVA pe nopți, 9%. Este inclusă în prețul plătit de oaspete, deci reprezintă 9/109 din el, nu 9% în plus. Se aplică atunci când operatorul este înregistrat în scopuri de TVA, cum este Arc Stay.
- Comisionul platformelor — în jur de 16% din ce plătesc oaspeții. De la 13 octombrie 2026, Airbnb ia 15,5% de la gazdele din SEE, iar Booking.com 15% plus 1,1–3,1% pentru plăți.
- Taxa de administrare. A noastră este de 40% cu TVA (33,33% fără), din ce rămâne după TVA și comisioane — niciodată din taxă.
Un exemplu: apartament cu un dormitor în Varna, an mediu.
| Pe an | |
|---|---|
| Plătit de oaspeți | €10.700 |
| TVA la cazare (9%) | −€900 |
| Comisionul platformelor | −€1.700 |
| Taxa de administrare (40% cu TVA) | −€3.200 |
| Pentru proprietar | €4.900 |
| Lună medie | €410 |
Dacă administrați singur, taxa rămâne la dumneavoastră, iar dacă nu sunteți înregistrat în scopuri de TVA, nopțile nu poartă TVA. Rămâne însă și munca: mesajele cu oaspeții, curățenia după fiecare sejur, prețurile zi de zi și înregistrarea fiecărui oaspete în ESTI în 24 de ore. Ce mai cere legea găsiți în ghidul pentru proprietari.
4Ce nu includ aceste cifre
Toate sumele sunt înainte de costurile care rămân la proprietar:
- curent, apă, internet și încălzire — la o chirie pe termen lung le plătește de obicei chiriașul, la oaspeți pe termen scurt sunt ale dumneavoastră;
- taxa de întreținere a clădirii — adunarea proprietarilor poate stabili una mai mare pentru locuințele folosite comercial;
- reparațiile și uzura mobilierului, mai rapidă la sejururi scurte;
- taxa turistică pentru fiecare noapte;
- impozitul pe venitul dumneavoastră — impozit forfetar sau 15% ca întreprinzător individual, după caz.
De aceea, într-un an slab, închirierea pe termen scurt poate aduce nu cât o chirie pe termen lung, ci mai puțin.
5Nisipurile de Aur: alt calcul
În stațiune sezonul decide totul: cam jumătate din venitul anual vine în iulie și august, iar din octombrie până în aprilie cam o cincime. De aceea aici nu înmulțim prețul cu gradul de ocupare, ci pornim de la venitul pe un an. Luna medie pentru proprietar:
| An slab | Mediu | Bun | |
|---|---|---|---|
| 1 dormitor | €230 | €440 | €550 |
| 2 dormitoare | €330 | €650 | €820 |
Anul mediu și cel bun sunt un model construit pe prețurile celor șase apartamente ale noastre din Nisipurile de Aur. 2026 este primul nostru sezon complet, deci este un model, nu un raport. Anul slab este cât aduce anunțul mediu din Bulgaria — €450–550 pe lună, după Investropa.
Aici „luna medie” este cifra cea mai înșelătoare din articol: o lună de iarnă în stațiune este mult sub ea.
6Când închirierea pe termen scurt nu merită
- Când locuința dumneavoastră este mai aproape de anul slab decât de cel mediu. Atunci câștigați cât dintr-o chirie pe termen lung, cu mai multă muncă și mai mult risc.
- Când aveți nevoie de aceeași sumă în fiecare lună. Chiria pe termen lung plătește la fel, cea pe termen scurt inegal, mai ales în stațiune.
- Când vreți să folosiți locuința dumneavoastră în iulie și august — exact lunile care aduc cel mai mult.
Dacă unul dintre acestea este cazul dumneavoastră, vi-l spunem la consultație.
7Calculul pentru proprietatea dumneavoastră
Calculatorul de pe pagina pentru proprietari arată aceleași cifre pentru mărimea și locul dumneavoastră. Pentru o garsonieră, o locuință mai mare sau o adresă anume facem calculul separat. Cât v-ar rămâne administrând singur găsiți în singur pe Airbnb sau cu o firmă de administrare.