Ce cere legea înainte ca apartamentul dumneavoastră să primească primul oaspete

1Înregistrarea proprietății

Un apartament închiriat turiștilor se înregistrează la primărie ca „apartament pentru oaspeți” — o categorie care se înregistrează, fără clasificare pe stele. Cât timp nu este înregistrat, nu poate fi oferit deloc online: nici pe Airbnb, nici pe Booking.com, nici pe un site propriu (art. 113 din Legea bulgară a turismului).

• Cererea se depune la Primăria Varna de cel care îi va caza efectiv pe oaspeți.
• Taxa este de €10,23 pe pat, o singură dată.
• Procedura durează aproximativ șapte zile.
• În Varna, înregistrarea nu expiră.
• Primiți un număr unic, trecut în registrul public: regtourist.uslugi.io/search-public-register

Un apartament dintr-o clădire cu un complex turistic de apartamente poate fi înregistrat separat, dacă nu face parte din capacitatea clasificată a complexului (art. 128 alin. 3 din Legea turismului) — o situație frecventă în stațiuni.

2Cine este operatorul: dumneavoastră sau o firmă de administrare

Înregistrarea se face pe numele celui care îi cazează efectiv pe oaspeți — operatorul. Acesta poartă obligațiile de mai jos privind registrul oaspeților, ESTI și taxa turistică.

Dacă găzduiți singur, operatorul sunteți dumneavoastră. Dacă o face o firmă de administrare, ea depune cererea și atașează un document care îi dă dreptul să folosească proprietatea — de obicei un contract de folosință sau de administrare semnat de dumneavoastră. Fără un astfel de document, firma nu poate fi înregistrată ca operator al proprietății, iar înregistrarea trebuie să fie pe numele dumneavoastră.

Stabiliți în scris și cine primește plățile de la platforme: de aici depinde cine declară venitul (secțiunea 6).

3Numărul din fiecare anunț

Din 20 mai 2026 se aplică Regulamentul (UE) 2024/1028: fiecare anunț de închiriere pe termen scurt din UE trebuie să poarte numărul de înregistrare al proprietății. Platformele verifică numerele și retrag anunțurile fără un număr valid.

În practică, numărul primit de la primărie se introduce în setările fiecărui anunț — pe Airbnb, pe Booking.com și oriunde altundeva — scris exact ca în registru.

Primăria Varna a reamintit public, pe 20 mai 2026, că închirierea pe termen scurt fără înregistrare este o contravenție și a desfășurat deja controale comune în Nisipurile de Aur cu protecția consumatorilor, fiscul, inspectoratul de sănătate și poliția.

4Registrul oaspeților și ESTI

Fiecare oaspete este trecut în registrul de cazare la sosire, iar datele se transmit în cel mult 24 de ore în ESTI, Sistemul unificat de informații turistice al Bulgariei.

Pentru oaspeții din afara UE se transmit și datele cerute de legea bulgară privind străinii.

Obligația este a operatorului. Lipsa registrului sau netransmiterea datelor în ESTI se sancționează cu amendă (art. 213 din Legea turismului).

5Taxa turistică

Pentru fiecare noapte se datorează taxă turistică. O datorează operatorul — de obicei este inclusă în prețul pentru oaspete — și o plătește primăriei până pe 15 ale lunii următoare. Declarația anuală se depune până la 30 ianuarie.

Cota este stabilită de primărie în funcție de tipul și categoria unității.

În Varna, cota pentru unitățile de cazare înregistrate (clasa В), cum sunt apartamentele pentru oaspeți, este de €0,26 de persoană pe noapte — aceeași în toată municipalitatea, inclusiv în Nisipurile de Aur (art. 56 alin. 6 din hotărârea Consiliului Local Varna privind impozitele locale): varna.obshtini.bg/doc/345772

6Impozitul pe venit

Regimul aplicabil depinde de situația dumneavoastră. Cele mai frecvente sunt două:

• Impozitul pe patentă — o sumă fixă anuală pe cameră. Este posibil dacă proprietatea este înregistrată, are cel mult 20 de camere, are o cifră de afaceri sub €51.130 pe an și nu sunteți înregistrat în scopuri de TVA (înregistrarea după art. 97a din secțiunea 7 nu contează aici). Orientativ între €13 și €128 pe cameră pe an, după localitate și categorie.
• Impozitarea ca întreprinzător individual — 15% din profit, când condițiile pentru patentă nu sunt îndeplinite.

Impozitarea ca venit obișnuit din chirii se aplică doar în cazuri restrânse și nu trebuie presupusă.

Dacă nu sunteți rezident fiscal în Bulgaria, regimul poate fi diferit, iar convenția de evitare a dublei impuneri dintre Bulgaria și țara dumneavoastră contează.

Aceasta este partea pe care merită cel mai mult să o discutați cu un contabil — înainte de prima rezervare, nu după prima declarație.

7TVA pentru comisionul platformelor (art. 97a)

Airbnb și Booking.com sunt companii străine, iar comisionul lor este un serviciu pe care îl primiți în Bulgaria. De aceea, un proprietar care nu este înregistrat în scopuri de TVA și plătește acest comision trebuie să se înregistreze după art. 97a din legea bulgară a TVA și să calculeze singur TVA de 20% asupra lui.

Înregistrarea după art. 97a nu vă face plătitor de TVA pentru tot — acoperă doar aceste servicii. Dar omiterea ei este cea mai frecventă surpriză pentru proprietarii care închiriază singuri.

8Ce află fiscul de la platforme (DAC7)

În fiecare an, platformele raportează date despre gazdele lor, iar acestea ajung la Agenția Națională pentru Venituri din Bulgaria: veniturile din fiecare anunț și contul bancar în care au fost plătite. Dacă locuiți în alt stat din UE, și acesta primește datele. Dacă o platformă nu are datele dumneavoastră fiscale, poate reține plățile până le furnizați.

În practică: fiscul știe deja ce ați încasat prin Airbnb și Booking.com. Declarați astfel încât cifrele să coincidă.

9Clădirea și vecinii

Potrivit legii în vigoare în septembrie 2026, nu aveți nevoie de acordul vecinilor sau al asociației de proprietari pentru a închiria pe termen scurt. Au existat propuneri de a-l cere, dar niciuna nu a fost adoptată.

Adunarea generală poate însă stabili contribuții mai mari la cheltuielile pentru părțile comune pentru unitățile folosite în scop comercial (art. 51 din legea bulgară privind administrarea condominiilor). Iar obligația de a nu-i deranja pe ceilalți locatari (art. 6) este clauza pe care vecinii o invocă efectiv — de aceea regulile clare pentru oaspeți vă protejează și pe dumneavoastră.

10Pe scurt