Честният отговор е: зависи от годината, а в слабата може да е колкото дългосрочен наем. Тук са числата за Варна и Златни пясъци след всичко, което се удържа от платеното от гостите — ДДС, комисиони на платформите и такса за управление. Това са оценки, не обещание, и са сметнати точно като в калкулатора ни.
1Накратко: Варна
Колко остава за собственика средно на месец след ДДС, комисиони и нашата такса, преди сметките и данъка върху дохода:
| Слаба година | Средна | Силна | Дългосрочен наем | |
|---|---|---|---|---|
| 1 спалня | €290 | €410 | €530 | €250–320 |
| 2 спални | €470 | €630 | €810 | €400–500 |
В слаба година апартамент с една спалня оставя около €290 на месец — колкото дългосрочен наем. Разликата идва в средната и силната година: €410 и €530.
2Откъде идват числата
Цена на нощувка: €65 за апартамент с една спалня (медиана за Варна, Airbtics, март 2026) и €101 за две спални (Doorstep, Airbnb, март 2026).
Заетост: доставчиците на данни за Варна се разминават почти двойно — 33% според AirROI (септември 2026) и 58% според Airbtics (март 2026). Броят различни обяви за различни периоди и никой от двата не е „верният“. Затова не избираме едно число: слабата година е по-ниската оценка, силната — по-високата, а средната е между тях, 45%.
Годишният приход е цената по 365 нощи по заетостта. За апартамент с една спалня в средна година това са около €10 700, платени от гостите.
3Какво се удържа от платеното от гостите
- ДДС върху нощувките, 9%. Той е включен в цената, която плаща гостът, затова е 9/109 от нея, а не 9% отгоре. Начислява се, когато операторът е регистриран по ДДС, какъвто е Arc Stay.
- Комисионите на платформите — около 16% от платеното от гостите. От 13 октомври 2026 г. Airbnb взема 15,5% от домакините в ЕИП, а Booking.com — 15% плюс 1,1–3,1% за плащанията.
- Таксата за управление. Нашата е 40% с ДДС (33,33% без него) върху остатъка след ДДС и комисионите — никога върху данъка.
Пример: апартамент с една спалня във Варна, средна година.
| За година | |
|---|---|
| Платено от гостите | €10 700 |
| ДДС върху нощувките (9%) | −€900 |
| Комисиони на платформите | −€1 700 |
| Такса за управление (40% с ДДС) | −€3 200 |
| За собственика | €4 900 |
| Средно на месец | €410 |
Ако управлявате сами, таксата остава за вас, а ако не сте регистрирани по ДДС, нощувките ви не носят ДДС. Остава обаче и работата: съобщенията с гостите, почистването след всеки престой, цените по дни и вписването на всеки гост в ЕСТИ до 24 часа. Какво още изисква законът, е в наръчника за собственици.
4Какво не е в тези числа
Всички суми са преди разходите, които остават за собственика:
- ток, вода, интернет и отопление — при дългосрочен наем обикновено ги плаща наемателят, при краткосрочен са ваши;
- таксата за поддръжка на сградата — общото събрание може да определи по-висока за имоти, ползвани с търговска цел;
- ремонтите и износването на обзавеждането, което при краткосрочен наем е по-бързо;
- туристическият данък за всяка нощувка;
- данъкът върху вашия доход — патентен или 15% като едноличен търговец, според случая.
Затова в слаба година краткосрочният наем може да остави не колкото дългосрочния, а по-малко от него.
5Златни пясъци: друга сметка
В курорта сезонът решава всичко: около половината от годишния приход идва през юли и август, а от октомври до април — около една пета. Затова тук не смятаме цена по заетост, а годишен приход. Средно на месец за собственика:
| Слаба година | Средна | Силна | |
|---|---|---|---|
| 1 спалня | €230 | €440 | €550 |
| 2 спални | €330 | €650 | €820 |
Средната и силната година са модел по цените на нашите шест апартамента в Златни пясъци. 2026 г. е първият ни пълен сезон, затова е модел, а не отчет. Слабата година е колкото носи средната обява в България — €450–550 на месец според Investropa.
Тук „средно на месец“ е най-подвеждащото число в статията: зимният месец в курорта е далеч под него.
6Кога краткосрочният наем не си струва
- Когато имотът ви е по-близо до слабата година, отколкото до средната. Тогава печелите колкото от дългосрочен наем, а работата и рискът са повече.
- Когато ви трябва една и съща сума всеки месец. Дългосрочният наем плаща еднакво, краткосрочният — неравно, особено в курорта.
- Когато искате да ползвате имота сами през юли и август — точно месеците, които носят най-много.
Ако някое от тези е вашият случай, ще ви го кажем на консултацията.
7Сметката за вашия имот
Калкулаторът на страницата за собственици показва същите числа за вашия размер и място. За студио, по-голям имот или конкретен адрес ще ви сметнем отделно. Колко бихте задържали, ако управлявате сами, е в сам в Airbnb или с управляваща компания.