Какво изисква законът, преди апартаментът ви да приеме първия гост

1Регистрация на имота

Апартамент, който се отдава на туристи, се регистрира в общината като „апартамент за гости“ (клас В). Докато не е регистриран, не може да се предлага онлайн изобщо — нито в Airbnb, нито в Booking.com, нито на собствен сайт (чл. 113 от Закона за туризма).

• Заявлението се подава в Община Варна от този, който реално ще настанява гостите.
• Таксата е €10,23 на легло, еднократно.
• Процедурата отнема около седем дни.
• Във Варна регистрацията е безсрочна.
• Получавате уникален номер, вписан в публичния регистър: regtourist.uslugi.io/search-public-register

Апартамент в сграда на апартаментен туристически комплекс може да се регистрира самостоятелно, ако не е част от категоризирания капацитет на комплекса (чл. 128, ал. 3 от Закона за туризма) — честа ситуация в курортите.

2Кой е операторът: вие или управляваща компания

Регистрацията е на името на този, който реално настанява гостите — операторът. Той носи задълженията по-долу за регистъра на гостите, ЕСТИ и туристическия данък.

Ако настанявате сами, операторът сте вие. Ако това прави управляваща компания, заявлението се подава от нея и към него се прилага документ, който ѝ дава право да ползва имота — обикновено договор за ползване или управление, подписан от вас. Без такъв документ компанията не може да бъде регистрирана като оператор на вашия имот и регистрацията трябва да е на ваше име.

Уговорете писмено и кой получава плащанията от платформите: от това зависи кой декларира дохода (раздел 6).

3Номерът във всяка обява

От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028: всяка обява за краткосрочно настаняване в ЕС трябва да носи регистрационния номер на имота. Платформите проверяват номерата и свалят обявите без валиден номер.

На практика: номерът от общината се въвежда в настройките на всяка обява — в Airbnb, в Booking.com и навсякъде другаде — изписан точно както е в регистъра.

Община Варна напомни публично на 20 май 2026 г., че краткосрочното отдаване без регистрация е нарушение, и вече е провеждала съвместни проверки в Златни пясъци с КЗП, НАП, РЗИ и полицията.

4Регистър на гостите и ЕСТИ

Всеки гост се вписва в регистъра за настаняване при пристигането си, а данните се подават в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) до 24 часа.

За гости от държави извън ЕС се подават и данните, които изисква Законът за чужденците в Република България.

Задължението е на оператора. Липсата на регистър или неподаването на данни в ЕСТИ се наказва с глоба (чл. 213 от Закона за туризма).

5Туристически данък

За всяка нощувка се дължи туристически данък. Дължи го операторът — обикновено е включен в цената за госта — и го внася в общината до 15-о число на следващия месец. Годишната декларация се подава до 30 януари.

Ставката се определя от общината според вида и категорията на обекта.

Във Варна ставката за регистрираните места за настаняване (клас В), каквито са апартаментите за гости, е €0,26 на човек на нощ — една и съща в цялата община, включително в Златни пясъци (чл. 56, ал. 6 от Наредбата за определяне размера на местните данъци): varna.obshtini.bg/doc/345772

6Данък върху дохода

Кой режим важи, зависи от вашия случай. Най-често срещаме два:

• Патентен данък — фиксирана годишна сума на стая. Възможен е, ако обектът е регистриран, има до 20 стаи, оборотът е под €51 130 годишно и не сте регистрирани по ДДС (регистрацията по чл. 97а от раздел 7 не пречи). Ориентировъчно от €13 до €128 на стая годишно, според населеното място и категорията.
• Облагане като едноличен търговец — 15% върху печалбата, когато условията за патентен данък не са изпълнени.

Облагането като доход от наем се прилага само в тесни случаи и не бива да се приема по подразбиране.

Ако не сте данъчно пребиваващи в България, режимът може да е различен и значение има спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с вашата държава.

Това е частта, за която най-много си струва да попитате счетоводител — преди първата резервация, не след първата декларация.

7ДДС върху комисионите на платформите (чл. 97а)

Airbnb и Booking.com са чуждестранни компании, а комисионите им са услуга, която получавате в България. Затова собственик, който не е регистриран по ДДС и плаща такива комисиони, трябва да се регистрира по чл. 97а от Закона за ДДС и сам да начислява 20% ДДС върху тях.

Регистрацията по чл. 97а не ви прави регистриран по ДДС за всичко — тя е само за тези услуги. Но пропускането ѝ е най-честата изненада за собствениците, които отдават сами.

8Какво научава НАП от платформите (DAC7)

Всяка година платформите докладват данни за домакините си и те стигат до НАП: доходите по всяка обява и банковата сметка, по която са изплатени. Ако живеете в друга държава от ЕС, тя също получава тези данни. Ако платформата няма данъчните ви данни, може да задържи изплащанията, докато не ги предоставите.

На практика: НАП вече знае какво сте получили през Airbnb и Booking.com. Декларирайте го така, че числата да съвпадат.

9Етажната собственост и съседите

По закона, какъвто е към септември 2026 г., не ви трябва съгласие на съседите или на етажната собственост, за да отдавате краткосрочно. Предложения за такова изискване е имало, но никое не е прието.

Общото събрание обаче може да определи по-високи вноски за общите части за имоти, ползвани с търговска цел (чл. 51 от Закона за управление на етажната собственост). А задължението да не се смущават останалите живущи (чл. 6) е клаузата, на която съседите реално се позовават — затова ясните правила за гостите пазят и вас.

10Накратко